楼市生病了！高烧不退！从国家到地方都忙着为楼市治病。这厢，国土资源部开出19条调控 药方 (简称 国19条 )；那厢，广州落地新版 穗七条 。
【动态】万套限价房可稳明后年楼价
【市况】今年只有两个限价盘
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广州市国土房管局局长、市住房保障办主任谢晓丹三月初曾表示，广州市对于楼市的基本方法是对不同收入阶层的群体给予差异化的住房供应和消费政策，概括起来就是 保障低端、支持中端、放开高端 。
新 穗七条 的精神与这一原则一脉相承。也许，在政府部门的眼中， 穗7条 是调控措施，而在专家、市民的眼中， 穗七条 更似七剂 中药 ，增加土地供应、严查闲置土地等皆是强身健体的良药，调好楼市结构，去除 虚火 ，广州的楼市才能健康成长。
也许，中药未必有西药见效快，楼价应声而落的可能性微乎其微，但是七剂 中药 齐下，却能起到稳定楼价， 固本强基 的效果。甚至还有些专家称，在多重政策压力下，市场的拐点会在今年三季度出现。
[药方一]
供地结构大调整
市中心供应增加1平方公里
新版 穗七条 的最大亮点在于土地供应。按照广州市国土房管局的计划，今年将供应5平方公里住宅用地，这比2009年的数据提高了一倍。而这一供地数量，是广州近年来年度土地供应量最大的一年 去年供应的土地太少了，剔除掉亚运城 (论坛 新闻)，基本没供应什么地，所以地价才会被推高。 保利地产副总经理余英认为，今年加大土地供应是好事。
合富辉煌首席分析师黎文江细算了一笔帐，他认为今年的土地供应基本可以平衡楼市的供需。 5平方公里的商品住宅地供应，若按照容积率为2计算，约可建1000万平方米左右的商品房。广州市近五六年以来，每年的成交总量在九百万平方米左右。基本上达到供需平衡。
除了增加土地供应量外，新版 穗七条 直指供地结构大调整，重点增加市中心的土地供应。近年来，广州市的成交主要集中在增城、花都、番禺的外围区域，市中心六区的供货极少，导致市中心六区楼价飙升。今年，5平方公里中将通过 三旧 改造供应中心城区居住用地约1平方公里。在户型结构上，将落实国土部保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品住房用地占供地总量70%的规定。预计，广州市中心区约可增加200万平方米商品住宅，按每套90平方米计算，约可提供2万套房，可以缓解中心城区供货不足的压力。
[药方二]
今年新开发
300万平方米保障房
限价房亦是新 穗七条 的亮点。其规定，广州市今年将重新推出限价房用地，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套。目前，地块已基本确定；同时，还将推出存量限价房现货上市销售。
3月30日，就在 穗七条 方案公布后的第五天，广州市住房保障办宣布了广州市保障房用地方案。今年将储备5平方公里的保障房用地，规模首次超过广州商品住房用地的年度供应量。今年计划新开发300万平方米的保障性住房，其中19宗用地共180平方米为已落实项目。
而在去年，市国土房管局的调查显示，全市约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求约建筑面积100万平方米。一旦广州市的限价房用地方案执行，还可以满足更多低端家庭的需求。
[药方三]
勾地制力争年内推出
在很多开发商的眼中，穗七条 最具亮点之处在于今年内推出 勾地制度 。从明年起广州市国土局，将会把计划编制时间提前，争取在每年1月中下旬公布计划。在供地节奏上，建立用地预申请制度的 勾地 制。
在老房产专家黎文江看来，广州政府早已率先在商业地块上尝试 勾地制度 。白云新城、广氮、琶洲等三大地块推出，已是 勾地制度 的模子。 政府希望引入500强企业，带动相关链条及广州经济发展。这些500强企业进入后，总站设在广州，相应税收增多，政府对房地产的依赖程度可以减弱一些。
而开发商可以根据自己的需要，根据房价的预期来选择拿地，做到心中有数。黎文江认为，政府这个思路是正确的。
新城市集团董事长曹志伟表示 政府将供地计划公布后，企业可以提前安排好资金用来买地，也可根据自己的实力进行选择，大开发商勾大地块，小开发商勾小地块。可减少人为制造的恐慌情绪。
热点1
楼价能否降下来？
今年二、三季度或现拐点
广州猛开七剂 药方 ，并不意味着楼价就此 打住 。全国两会结束以后，一些买家停止了观望，断然入市，广州楼市亦出现了一个小升温。
突然间爆发了一样，3月份以来，每个周末的成交都很理想，上周日成交了10套，本周日又成交了6套，紧接着周一又售出了2套。而一、二月份，整个楼盘都没售出几套货。 海力花园 (论坛 新闻)销售经理付志华表示，大部分的开发商都认为今年的楼价很难下降，即使新 穗七条 出台，效果亦要两年后才能见效。
相当一部分的开发商预测今年楼价还会继续升。毕竟今年受亚运停工的影响大、本身的供货量缺口大。广东省房地产协会会长蔡穗声亦认为，今年1月、2月，广州及广东全省的楼价继续爬升。紧接着数月，广州的一手楼供应依然紧缺，难以抑制楼价上升的态势。
不过，大家对于今年楼价的涨幅并没有底。毕竟，限价房入市，对周边楼价将可起到遏制作用；较为充裕的土地供应亦可平抑地价。综合而言，广州的楼价难以继续狂升。
相对而言，专家们认为新规的效果明显。广东省房协理事赵卓文分析，限价房价格一般是周边商品房价的七折，因此是一个很好的调控工具。1万套限价房源入市，是广州去年成交量的一成左右，推出会冲击市场、影响买家的心理预期，可使广州房价至少要下降一成以上。此外，一旦广州能够落实上述新政，购房者也可以根据全年的供地计划合理安排自己的购房计划，跟风追涨的现象将减少，也有利于平抑房价。
房产专家彭澎认同赵卓文的观点，他大胆预测，广州楼市在多重政策压力下，可能会在今年第二、第三季度出现拐点。
热点2
地王还会频出吗？
勾地制避免恐慌性抢地造地王
地王频出，带来高地价的恶果，亦意味着催生越来越高的楼价。当然这个高楼价的后果由购房者来承担。新的 穗七条 意欲减少地王的出现。
新城市集团董事长曹志伟认为，广州向来在上半年极少推地，而在下半年则狂推。广州实行 勾地 制度，可让开发商合理安排一年资金，避免在买地上有‘恐慌性’消费，可以减少 地王 。
今年加大土地供应是一件好事，但不意味着能够杜绝地王。土地的位置和质素，决定土地竞拍的价格。好的土地，大家还是一样会去抢，出地王也不奇怪。虽说开发商也不愿意买地王，但有人抢肯定地就贵了。好地大家都想收归囊中。 保利地产副总经理余英说。
关键问题
监管开发商拿地后房子何时才能上市？
除了增加土地供应数量，如何保证土地的实际利用效率，是新规的关键问题。 房产专家黄韬、黎文江均表示，今年供应5平方公里的土地，开发商拿地后又能否按期将房子建出来，都是很关键的问题。 地捂在开发商手中不开发，等于无效供应，即使推出更多的土地，亦无法解决市场上供不应求的紧张局面。
据合富辉煌市场研究部不完全统计，在广州十区，开发商现有商住储备用地量2800万平方米，后市开发用地供应充足，开发商手上并不缺地。而黄韬判断，目前不仅广州，全国各地开发商手上的土地很多，都足够开发两三年。除了增加土地供应外，更要将开发商手头的地逼出来。
穗七条 中，已提到将进一步加强对土地市场的监管，供后监管长效机制。通过开展清查行动，多管齐下预防和打击囤地、闲置行为。黎文江认为，政府部门规范土地市场，进而才可以平抑地价和楼价。
市民观点
虽然限价房都很远，但起码我买得起
看到广州市公布史上最大规模保障房兴建计划后，广州老城居民何姨决定继续等下一轮的限价房推出。 虽然限价房的地点比较偏远，但是，起码我还有能力买得起。而普遍的商品房早已超越了我的购买力。 何姨前段时间去看广佛边界的一个楼盘，涨到了1.3万元/平方米，而金沙洲即将推出的限价房最高限价6375元/平方米。 这次排不上，我就等下一批。一定有机会。
低收入家庭将有充足的限价房来保障他们的居住，而大部分的普通一族却无法享受到这一福利。一时半刻，广州的楼价难以降下来，市民若想买房还得继续忍受高房价。但是，他们希望政府在推地之后，继续跟踪开发商的开发进度，并定期向公众公布。
市民刘先生对记者说： 限价房的监督机制相对合理，购买条件、上市时间，大家都很清楚。而商品房信息不对称是最可怕的。往往消费者得到的消息是最迟亦是最弱的，如果政府能够监督开发商的开发进度，并将新楼的上市时间向外公布，购房者就可以根据楼盘上市时间合理安排自己的购房计划。
